Wertermittlung bebauter
Grundstücke:
Eine exakte und differenzierte Wertermittlung bebauter Grundstücke ist für jeden Investor von entscheidender Bedeutung. Dies beginnt mit der Kaufentscheidung bzw. mit der Entscheidung über zukünftige Investitionen auf der eigenen Immobilie. Die Wertermittlung ist wesentlicher Bestandteil für jede Kauf- und Baufinanzierung aus Sicht der Banken.
Sie unterscheidet sich grundsätzlich nicht von der Grundstücksbewertung, ist jedoch umfangreicher, da hier der Gesetzgeber Festlegungen über die Ausgestaltung des Gutachtens getroffen hat (Wertermittlungsverordnung WertV und Wertermittlungsrichtlinien WERTR 2002).
Ohne auf die Ergänzung der Kriterien, der zu erbringenden Leistungen und der Ausgestaltung eines Gutachtens zur Wertermittlung bebauter Grundstücke zu kommen, folgt zur Verdeutlichung der Problematik mit dieser Form des Gutachtens ein Auszug aus der fachspezifischen Literatur („Ermittlung des Verkehrswertes von Grundstücken und des Wertes baulicher Anlagen“, Verfasser Peter Holzer und Ulrich Renner, Theodor Oppermann Verlag, 29. Auflage 2005):
„Zur
Bestimmung des Wertes bebauter und unbebauter Grundstücke stehen zunächst die
sogenannten normierten Verfahren zur Verfügung, also die
Wertermittlungsverfahren, die durch die Wertermittlungsverordnung und die
Wertermittlungsrichtlinien geregelt sind.
Es
handelt sich dabei um
-
das
Vergleichswertverfahren
-
das
Ertragswertverfahren
-
das
Sachwertverfahren
-
und
– in Sonderfällen – das Liquidationsverfahren.
Beim
Vergleichswertverfahren
werden zum Vergleich Kaufpreise von Grundstücken
herangezogen, die hinsichtlich Lage, des Grundstückzuschnittes, der baulichen
Ausnutzbarkeit oder sonstiger wertbeeinflussender Merkmale mit dem zu
bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmen.
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Beim
Ertragswertverfahren
wird der ortsübliche, nachhaltig erzielbare Rohertrag
um die angemessenen Bewirtschaftungskosten gemindert. Der so verbleibende
Reinertrag stellt die Verzinsung des Bodenwertes und des Werts der baulichen
Anlagen dar. Der Reinertrag wird um die Verzinsung des Bodenwertes vermindert.
Der verbleibende Reinertragsanteil wird unter Berücksichtigung der
Restnutzungsdauer des Gebäudes kapitalisiert und ergibt den Wertanteil der
baulichen Anlagen. Bodenwert und Ertragswert der baulichen Anlagen ergeben –
ggf. unter Berücksichtigung von Zu- und Abschlägen – den Grundstücksertragswert.
........................
Beim
Sachwertverfahren
wird der Wert der baulichen Anlagen einschließlich
der Baunebenkosten und der Außenanlagen nach Herstellungswerten ermittelt und
eine eingetretene Wertminderung durch Alter, durch Baumängel und Bauschäden
sowie sonstige wertbeeinflussende Umstände berücksichtigt. Der (in der Regel
im Vergleichswertverfahren) ermittelte Bodenwert und der Wert der baulichen
Anlagen ergeben den Grundstückssachwert.
........................
Das
Liquidationsverfahren
kommt bei der Bewertung von Grundstücken mit abgängiger
oder nicht mehr wirtschaftlich nutzbarer Bausubstanz in Betracht. Dieses
Verfahren wird angewendet, wenn aus einem bebauten Grundstück kein Reinertrag
mehr erwirtschaftet werden kann, der die Verzinsung des Bodenwertes übersteigt.
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Gemäß Gesetz und Richtlinien hat der Gutachter die Wahl über die
Anwendung eines Verfahrens, es bleibt ihm vorbehalten eines, zwei oder drei oder
vier Verfahren gemäß vorstehender Liste bei der Erstellung seines Gutachtens
zu verwenden. Seine Wahl hat er jedoch in seinem Gutachten entsprechend zu begründen.